site

Saham hartanah Eropah dibelasah oleh kegawatan perbankan

Saham dalam kumpulan hartanah Eropah berada di landasan untuk bulan terburuk mereka sejak permulaan pandemik, kerana pelabur bertaruh bahawa kegawatan perbankan berminggu-minggu akan mengetatkan akses kepada kredit dan menyebabkan penilaian hartanah menjunam.

Indeks MSCI Europe Real Estate bagi syarikat hartanah besar dan pertengahan telah jatuh menghampiri paras terendah sejak awal 2009 berikutan penurunan 24 peratus setakat ini pada bulan Mac, secara besar-besaran berprestasi rendah indeks ekuiti Stoxx 600 seluruh rantau, yang turun 2.4 peratus dalam tempoh yang sama.

Penganalisis dan pelabur bimbang selama berbulan-bulan tentang kesan kenaikan kadar faedah ke atas sektor hartanah komersial di kedua-dua belah Atlantik, tetapi kebimbangan itu telah menjadi nyata sejak kegagalan pemberi pinjaman yang berpangkalan di California, Silicon Valley Bank pada awal Mac dan penjualan paksa. Credit Suisse untuk menyaingi UBS lebih sedikit seminggu kemudian.

Sesetengah kini menjangkakan masalah kredit yang menjulang akan menyekat pembiayaan kepada kumpulan hartanah, yang kebanyakannya sudah bergelut dengan kos hutang yang lebih tinggi dan kadar penghunian yang rata.

Hartanah Eropah Utara ialah “sektor ketagih kadar sifar” dan potensi “gelembung” yang mungkin pecah apabila kadar faedah yang lebih tinggi difaktorkan dengan betul ke dalam penilaian hartanah, menurut Andromeda Capital Management yang berpangkalan di London. Agensi penarafan Moody’s minggu ini berkata risiko pembiayaan semula dalam sektor itu telah “meningkat dengan ketara”, dengan syarikat yang memegang hutang matang dalam beberapa tahun akan datang berkemungkinan mendapat tekanan tertentu daripada pembayaran faedah yang lebih tinggi.

“Kadar faedah yang rendah telah menjadi subsidi untuk hartanah komersial selama 15 tahun. Ini adalah penetapan semula gergasi untuk industri,” kata Ron Dickerman, presiden Madison International Realty. “Semua hartanah mungkin bernilai kurang sekarang berbanding enam atau 12 bulan lalu.”

Penilaian hartanah turun kira-kira 10 peratus daripada kemuncaknya pada Jun 2022, menurut MSCI European Quarterly Property Index. Citigroup meramalkan bahawa penilaian di Eropah barat akan turun sebanyak 20 hingga 40 peratus lagi sebelum akhir tahun depan, manakala saham hartanah boleh mengurangkan separuh nilai dalam tempoh yang sama.

Saham dalam kumpulan hartanah Jerman Vonovia telah jatuh 30 peratus sejak awal Mac ke paras terendah dalam rekod, dengan Aroundtown Luxembourg, Gecina Perancis dan Segro yang berpangkalan di UK turun 42 peratus, 13 peratus dan 9 peratus pada masa lalu empat minggu masing-masing.

Goldman Sachs minggu lalu menurunkan taraf British Land kepada “menjual”, memetik pendedahan aset berat kumpulan itu kepada City of London, di mana banyak syarikat telah menggunakan model kerja hibrid sejak wabak Covid-19.

Agnès Belaisch, ketua strategi Eropah di Institut Pelaburan Barings, berkata sektor hartanah Eropah harus bersiap sedia untuk “lebih banyak” kenaikan kadar faedah memandangkan Bank Pusat Eropah, tidak seperti Rizab Persekutuan AS, “seolah-olah tidak terpengaruh oleh tekanan kewangan dan yakin bahawa bank-bank di rantau ini dipermodalkan dengan baik dan cair”.

Kumpulan hartanah AS setakat ini bernasib lebih baik daripada kumpulan di Eropah. Indeks amanah pelaburan hartanah MSCI AS telah jatuh 8.5 peratus sejak awal bulan, walaupun syarikat hartanah domestik bergantung kepada pembiayaan di bank serantau yang menjadi pusat kebimbangan pelabur. “Di Eropah, pinjaman kepada kumpulan hartanah tertumpu di bank yang lebih besar”, kata Belaisch.

Komposisi indeks hartanah AS dan Eropah mungkin menyumbang beberapa perbezaan dalam prestasi, menurut Mark Unsworth, ketua ekonomi hartanah di Oxford Economics. “AS mempunyai dunia hartanah tersenarai yang jauh lebih matang”, katanya, dengan Reits mengkhususkan diri dalam alternatif seperti pusat data, storan diri dan penjagaan kesihatan yang terdiri daripada bahagian yang lebih besar. “Eropah akan lebih terdedah kepada pejabat, perindustrian dan peruncitan di mana kesan relatifnya [of higher rates] dijangka lebih hebat”.

Walaupun begitu, Paul Ashworth, ketua ekonomi AS di Capital Economics, berkata bahawa dalam senario terburuk “gelung azab” boleh berkembang antara bank yang lebih kecil dan harta komersil, di mana kebimbangan tentang daya maju bank membawa kepada penerbangan deposit, memaksa pemberi pinjaman untuk menghubungi dalam pinjaman hartanah komersial — “sebahagian penting” asas aset mereka.

Pemberi pinjaman swasta juga mungkin mendapati diri mereka terperangkap. Pada bulan Disember, kumpulan ekuiti swasta AS Blackstone mengehadkan pengeluaran daripada dana harta persendirian bernilai $125 bilion berikutan lonjakan permintaan penebusan.

sgp result

angka pengeluaran sidney

sdy

pengeluaran hk

data keluaran sgp