Pinjaman harta komersil menyertai portfolio penerbangan deposit dan bon sebagai risiko terbesar yang dilihat bagi bank-bank AS kerana pelabur yang resah gelisah tentang kekuatan pemberi pinjaman berikutan kejatuhan Silicon Valley Bank dan Signature Bank.
Ketegangan dalam pasaran $5.6tn untuk pinjaman hartanah komersial semakin mendalam dalam beberapa bulan kebelakangan ini apabila siri kenaikan kadar faedah Federal Reserve selama setahun membawa kepada kos pinjaman yang lebih tinggi secara mendadak dan penilaian hartanah yang lemah. Penganalisis bimbang sebarang pengurangan lanjut dalam pemberian pinjaman – katakan, daripada perniagaan yang lebih berminat untuk menyorok deposit berikutan dua operasi bank kejutan dalam seminggu – boleh memburukkan keadaan berbahaya.
Ancaman krisis kredit yang melanda seluruh sistem kewangan global telah mengatasi inflasi bulan ini sebagai kebimbangan terbesar pelabur, menurut tinjauan bulanan bulanan pengurus dana oleh Bank of America.
Beribu-ribu bank kecil dan sederhana yang membentuk sebahagian besar pemberi pinjaman AS menyumbang kira-kira 70 peratus daripada apa yang dipanggil pinjaman CRE, menurut penganalisis JPMorgan.
Kebanyakan produk tidak dibungkus semula untuk pasaran pensekuritian yang disokong aset jadi kekal dalam buku bank. Pinjaman CRE membentuk 43 peratus daripada jumlah pinjaman bank kecil, berbanding hanya 13 peratus bagi bank terbesar.
“Keruntuhan SVB meletakkan kaca pembesar pada bank-bank serantau, dan buku pinjaman hartanah komersial mereka kekal sebagai bidang kebimbangan utama,” kata penganalisis pensekuritian JPMorgan Chong Sin. “Ketersediaan kredit kepada peminjam CRE telah pun dicabar pada tahun ini,” tambahnya, sambil memberi amaran dalam nota kepada pelabur bahawa penarikan pinjaman dalam kalangan bank yang lebih kecil berisiko mewujudkan “kegawatan kredit dalam pasaran CRE menengah dan tertiari”.
Pembelian New York Community Bank minggu ini sebanyak $39bn aset daripada saingan yang runtuh Signature tidak termasuk mana-mana perniagaan hartanahnya, dalam satu langkah yang menurut NYCB adalah sebahagian daripada usahanya untuk mempelbagaikan daripada pinjaman CRE.
Bagaimanapun, penganalisis bank berkata mereka tidak menjangkakan ledakan serta-merta dalam sektor itu kerana kesan kadar faedah yang lebih tinggi hanya dirasai secara perlahan.
“Saya bersetuju bahawa kredit adalah perkara seterusnya dalam radar semasa kita melihat sepanjang tahun ini dan seterusnya,” kata Gary Tenner, penganalisis penyelidikan kanan di DA Davidson, yang meliputi lebih daripada 100 bank AS. “Ia bergantung di mana bank mempunyai pendedahan, tetapi saya tidak fikir ia bermula dari perspektif kerugian kredit.”
Diminta pandangannya mengenai risiko CRE, pengerusi Fed Jay Powell pada hari Rabu memberitahu sidang akhbar bahawa bank pusat “sedar” tumpuan dalam sektor itu tetapi menambah beliau tidak fikir isu itu setanding dengan tekanan lain yang dialami bank.
Pejabat dilihat sebagai kawasan berisiko terbesar selepas penyewa mengurangkan ruang untuk mencerminkan populariti bekerja dari rumah berikutan penutupan pandemik. Kadar kekosongan telah meningkat dalam setiap 25 pasaran teratas sejak 2019, menurut agensi penarafan Moody’s. Di San Francisco, bandar yang paling teruk dilanda, hampir 19 peratus ruang tidak berpenghuni pada penghujung 2022, meningkat daripada 5 peratus tiga tahun sebelumnya.
Lalai berprofil tinggi telah menyerlahkan potensi tekanan. Syarikat gergasi hartanah Kanada, Brookfield bulan lepas berhenti membuat pembayaran pinjaman $734 juta yang meliputi dua menara pejabat utama Los Angeles manakala salah seorang tuan tanah pejabat terbesar di New York, RXR, berkata ia sedang berunding dengan pemberi pinjaman untuk “menyerahkan kembali kunci” kepada dua bangunan di sebuah bangunan. pengakuan bahawa mereka tidak lagi memahami kewangan.
Seorang pemaju New York melahirkan rasa kagum dengan kesanggupan pesaing besar untuk menyerahkan hartanah kepada pemberi pinjaman kerana dengan berbuat demikian, orang ini berhujah, mereka telah memberi perlindungan kepada orang lain untuk mengikutinya.
“Akan ada banyak perbincangan yang sukar dalam beberapa tahun akan datang,” kata pemaju itu.
Walaupun bank pada umumnya lebih konservatif dalam pemberian pinjaman mereka sejak keterlaluan yang menyebabkan krisis kewangan 2008, kejatuhan harga boleh menimbulkan masalah jika nisbah pinjaman kepada nilai bank yang sederhana sekali, kata Andrew Scandalios, ketua bersama JLL Capital Markets . Nisbah yang meningkat boleh mencetuskan keperluan modal kawal selia yang lebih tinggi, seterusnya memerah ruang untuk pembiayaan baharu.
“Komuniti pemberi pinjaman perlu mengakui penurunan mendadak dan mendalam yang telah berlaku dalam penilaian pejabat,” tambah Scandalios. “Hampir semua orang akan terkesan di sini.”
Bank-bank telah mula meningkatkan had bagi pinjaman baharu, dengan kira-kira dua pertiga daripada pemberi pinjaman mengetatkan terma untuk perjanjian pembinaan dan pembangunan tanah menjelang akhir tahun lepas, manakala lebih separuh turut menaikkan standard untuk bangunan pangsapuri serta bukan lain-lain. hartanah komersial kediaman, menurut tinjauan suku tahunan Fed terhadap pegawai kanan pinjaman.
“Ia menjadi lebih sukar untuk mendapatkan modal, terutamanya pada jenis leveraj yang telah diperjuangkan oleh pelabur hartanah secara sejarah,” kata John Fraser, pengerusi kredit berstruktur global di Tikehau Capital. “Itu bukan sahaja melemahkan pembangunan hartanah tetapi boleh memberi kesan kepada pembiayaan semula.”
Mengkompaun risiko bagi pengendali komersial serta pembiaya mereka adalah pasaran yang perlahan untuk sekuriti bersandarkan gadai janji komersial, yang memerah keupayaan bank untuk membebaskan modal pinjaman dengan mengalihkan pinjaman sedia ada daripada buku mereka, dan juga mengurangkan peluang keluar yang tersedia kepada orang lain. sumber pembiayaan seperti pasaran swasta.
Terbitan bon, seperti sepupu gadai janji kediaman mereka, berjalan pada sebahagian kecil daripada tahap tahun kebelakangan ini kerana turun naik telah meluaskan penyebaran, atau premium yang dikenakan, ke atas Perbendaharaan bebas risiko. Hasil yang lebih tinggi itu telah menurunkan harga bon sedia ada dan menyukarkan pemberi pinjaman untuk mencari pinjaman yang boleh menghasilkan apa yang diminta oleh pasaran.
Kira-kira 17 peratus pinjaman pejabat dipegang dalam CMBS, menurut Goldman Sachs, menjadikan pembiaya bersama pasaran bersama bank serantau dan tempatan.
Hartanah komersial ialah pasaran yang “sangat bergantung pada pinjaman bank – terutamanya sebenarnya di kalangan bank kecil dan sederhana” kata Lotfi Karoui, ketua strategi kredit di Goldman Sachs. “Keupayaan untuk menggantikan dan mencari sumber modal lain agak terhad.”
