Ketua eksekutif JPMorgan Asset Management telah memberi amaran bahawa hartanah komersial membentuk salah satu bidang risiko kritikal dalam pasaran global selepas pengetatan monetari yang agresif oleh bank pusat AS.
“Apabila Rizab Persekutuan menekan brek, sesuatu akan melalui cermin depan,” kata George Gatch pada Sidang Kemuncak Media Eropah pengurus aset bernilai $2.5tn pada hari Selasa.
“Kami melihatnya dengan pecah gelembung spekulatif, Ark [Invest],” kata Gatch, merujuk kepada pelabur pertumbuhan Cathie Wood, yang harga saham dana utamanya turun dua pertiga tahun lepas tetapi sejak itu telah pulih sebahagiannya.
“Kami melihatnya dalam penetapan harga semula yang besar dalam pendapatan tetap, dalam [UK pension funds’ liability driven investment strategies],” dia menambah. Kegagalan pemberi pinjaman Silicon Valley Bank yang berpangkalan di California awal bulan ini, dan pengambilalihan kecemasan Credit Suisse pada hujung minggu, juga menyerlahkan tekanan kenaikan kadar faedah, katanya.
Kesemua episod ini telah menyebabkan pelabur dan penggubal dasar tertanya-tanya “apakah kesan seterusnya”, kata Gatch. “Hartanah komersial adalah bidang yang membimbangkan. Kami mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi untuk pemaju hartanah, bagaimanakah ia memberi kesan kepada pasaran hartanah dan pemberi pinjaman dalam ruang itu?”
Aset pasaran swasta juga berisiko untuk beralih lebih rendah dalam harga kerana pasaran awam telah pun berlaku, katanya. “Saya tidak meramalkan malapetaka dan kesuraman tetapi ini adalah kawasan yang saya akan bimbang.”
Nilai hartanah komersil telah mula merosot sejak beberapa bulan kebelakangan ini, kerana peningkatan kos pinjaman telah menjejaskan keupayaan pelabur untuk berurus niaga.
Pelabur mengawasi dana hartanah seperti firma ekuiti persendirian Blackstone’s Blackstone Real Estate Income Trust. Breit, yang telah menjadi barometer kesihatan pasaran hartanah komersial, merupakan salah satu contoh paling berprofil tinggi bagi beberapa dana hartanah yang terpaksa mengehadkan pengeluaran kerana kenaikan kadar faedah mendorong pelabur untuk keluar.
Dalam nota pada hari Selasa, Goldman Sachs berkata sektor hartanah komersial sedang berhadapan dengan persekitaran yang “mencabar”. “Tekanan dalam sektor perbankan baru-baru ini telah mencetuskan kebimbangan yang semakin meningkat mengenai kesan limpahan ke atas industri hartanah komersial. Dengan lebih separuh daripada $5.6tn pinjaman komersil terkumpul terkumpul pada kunci kira-kira bank, pinjaman bank kekal sebagai sumber pembiayaan utama untuk sektor tersebut. Ini terutamanya berlaku untuk bank-bank kecil yang menguasai bahagian terbesar pinjaman.”
Pada hari Selasa juga, Bank of America berkata pelabur dalam tinjauan pengurus dana bulanannya lebih lemah pada hartanah berbanding sejak Oktober 2020, setelah mengambil kedudukan berhati-hati pada kelas aset sejak September. “Kebimbangan terhadap komersial [and] hartanah pejabat mendorong kebimbangan yang semakin meningkat terhadap sektor ini.”
