Brett Christophers ialah seorang profesor di Institut Perumahan dan Penyelidikan Bandar di Universiti Uppsala dan pengarang ‘Our Lives in Their Portfolios: Why Asset Managers Own the World’
Kerfuffle baru-baru ini di sekitar amanah pelaburan hartanah Blackstone telah menjadi peringatan tepat pada masanya tentang salah satu perkembangan yang lebih ketara dalam kewangan sejak kebelakangan ini — langkah besar-besaran institusi pelaburan ke dalam pemilikan dunia fizikal di sekeliling kita.
Zaman pengurus aset hanya memiliki aset kewangan sudah lama berlalu.
Ini sudah tentu penting untuk banyak sebab, tetapi kebanyakannya kerana dalam memiliki “aset sebenar”, pengurus aset secara langsung mempengaruhi kehidupan seharian orang ramai dengan cara yang tidak benar dengan pemilikan aset kewangan mereka. Mereka yang mengawal aset yang menyediakan perkhidmatan yang kita tidak boleh lakukan tanpanya — seperti tenaga, tempat tinggal dan air — amat berkuasa.
Satu soalan penting — tidak mudah untuk dijawab — ialah berapa banyak harta benda fizikal penting yang sebenarnya dimiliki oleh pengurus aset?
Nah, anggaran baru-baru ini menambat aset di bawah pengurusan (AUM) 100 pengurus pelaburan infrastruktur terbesar di dunia pada lebih $1.65tn. Adakah ini bermakna infrastruktur yang mereka miliki bernilai $1.65tn? Tidak, ia sebenarnya jauh lebih daripada itu.
AUM merujuk kepada nilai pasaran ekuiti yang dilaburkan, tetapi kebanyakan pelaburan pengurusan aset dalam infrastruktur akan dimanfaatkan. Secara konservatif, mari kita anggap leverage purata sebanyak 45 peratus. Itu akan membayangkan mereka mengawal $3tn dalam aset fizikal.
Perumahan adalah lebih sukar untuk dikendalikan. Mengejutkan keras. Tetapi kejuruteraan terbalik daripada data seperti INREV, Persatuan Pelabur Eropah dalam Hartanah Tidak Tersenarai serta pengurus aset individu seperti Pengurus Pelaburan Axa dan Blackstone, dan kami mungkin melihat nombor di utara $1tn .
Jadi jika kita boleh menganggarkan secara konservatif nilai perumahan dan infrastruktur yang dikawal oleh pengurus aset pada $4tn, soalan susulan yang jelas ialah bagaimana era “baru” inflasi dan kadar faedah yang lebih tinggi akan mempengaruhi sesuatu. Adakah pelabur akan melekat, memutar atau melipat?
Terdapat hujah bahawa mereka akan berundur. Lagipun, salah satu sebab terbesar pelaburan dalam perumahan dan infrastruktur berkembang pesat pada tahun-tahun pasca krisis kewangan adalah daya tarikan relatif hasil yang stabil dalam persekitaran kadar faedah rendah. Kini anda boleh mendapat hampir 5 peratus dalam bon korporat berkadar triple-A. Selain itu, leverage yang akan digunakan oleh pengurus aset untuk mendapatkan pulangan jus tidak lagi murah seperti kerepek.
Tetapi inilah perkaranya. Terdapat (sekurang-kurangnya buat masa ini) bukti sifar pelabur melipat pada perumahan atau infrastruktur, atau bahkan hanya melekat. Sebaliknya; mereka seolah-olah menjadi dua kali ganda.
Hampir sehari berlalu tanpa berita tentang ini atau pelabur itu meningkatkan peruntukan mereka kepada perumahan, infrastruktur atau kedua-duanya. Purata peruntukan semasa kepada infrastruktur ialah 4.6 peratus pada akhir 2021, tetapi purata peruntukan sasaran telah meningkat 6.6 peratus, menurut Pelabur Institusi.
Adalah masuk akal bahawa pelabur ingin terus menyodok wang ke dalam perumahan dan infrastruktur. Hartanah kediaman sememangnya merupakan lindung nilai inflasi yang lebih baik daripada harta komersil. Dan infrastruktur adalah lindung nilai yang lebih baik, terutamanya dalam kes aset terkawal, di mana kenaikan kadar yang dikaitkan dengan inflasi selalunya dijamin secara kontrak.
Sementara itu, sesiapa yang menganggap peningkatan kos hutang mungkin membuktikan halangan jelas tidak mengira dengan kepintaran pengurus aset yang tidak berkesudahan. ‘Sumber hutang tradisional kita lebih mahal? Baiklah, kita akan bekalan hutang itu sendiri!’
Kembali pada tahun 2018, ketua Pengurusan Aset Brookfield Bruce Flatt memberitahu mainFT bahawa kita baru sedekad memasuki “transformasi” dunia infrastruktur separuh abad, dan meramalkan bahawa dalam 50 tahun “kebanyakan infrastruktur di dunia akan dipindahkan ke tangan persendirian” .
Ringkasnya, dunia harus bersedia untuk lebih banyak pelaburan pengurus aset dalam asas fizikal ekonomi global dan kehidupan kita sendiri — tidak kurang.
