Salah satu pelan pencen awam terbesar di AS sedang bersedia untuk menuliskan nilai portfolio hartanah bernilai $52 bilion sebagai tanda terbaru bahawa kadar faedah yang lebih tinggi dan kegawatan dalam sektor perbankan baru-baru ini menyebabkan kesakitan dalam sektor hartanah.
Sistem Persaraan Guru Negeri California (Calstrs) bernilai $306 bilion telah meningkatkan bahagian asetnya ke dalam hartanah dalam beberapa tahun kebelakangan ini dalam usaha untuk mempelbagaikan daripada saham dan bon, dan mendapat manfaat daripada pulangan unggul yang ditawarkan kepada pembeli aset swasta. .
Tetapi ketua pegawai pelaburan dana itu memberitahu Financial Times bahawa dia kini bersiap sedia untuk penurunan nilai aset dalam portfolio hartanahnya di tengah-tengah bukti yang semakin meningkat bahawa pengetatan monetari yang pesat Rizab Persekutuan sejak 12 bulan lalu telah menjejaskan penilaian dalam sektor itu.
“Hartanah pejabat mungkin turun kira-kira 20 peratus dalam nilai, hanya berdasarkan kenaikan kadar faedah,” kata Christopher Ailman. “Perunding hartanah kami bercakap dengan lembaga pada bulan lepas dan mengatakan bahawa mereka merasakan bahawa hartanah akan mempunyai satu atau dua tahun yang negatif.”
Calstrs tidak bersendirian dalam kebimbangannya. Ketua eksekutif State Street Ron O’Hanley memberitahu Financial Times pada hari Isnin bahawa kebimbangan terbesar bank jagaan AS adalah “apa yang berlaku dengan hartanah komersial, terutamanya pejabat”.
Beliau meramalkan bahawa masalah hartanah komersial akan menyumbang kepada “kelembapan lembut” dalam ekonomi AS.
Bagi Calstrs, kebimbangan mengenai harta tanah menandakan perlepasan untuk salah satu kelas aset berprestasi terbaik dana. Hartanah telah memberikan pulangan dua angka dalam tempoh 10 tahun untuk pelan 1 juta ahli, menurut kemas kini pada Mac. Ia melaporkan kerugian keseluruhan 6.7 peratus merentas keseluruhan portfolionya pada 2022, dalam setahun yang menyaksikan kedua-dua pasaran bon dan saham mengalami kerugian besar.
Hartanah membentuk 17 peratus daripada keseluruhan aset Calstrs. Pegangannya termasuk pelaburan $240 juta dalam 300 West Sixth, bangunan pejabat 23 tingkat di Austin, Texas, dan pegangan $1bn dalam dana hartanah Blackstone European.
Pejabat telah muncul sebagai kebimbangan utama bagi pasaran hartanah global kerana kesan gabungan kenaikan kadar, peralihan kepada kerja hibrid dan tekanan untuk meningkatkan kecekapan tenaga bangunan melanda tuan tanah.
Nilai pejabat AS boleh menyaksikan kejatuhan puncak ke palung sekitar 30 peratus, menurut ramalan oleh perundingan Capital Economics, manakala harga di bandar paling teruk terjejas seperti San Francisco boleh turun separuh.
Hartanah secara amnya lebih perlahan untuk harga semula berbanding aset lain kerana ia agak tidak cair. Kekurangan tawaran dalam beberapa bulan kebelakangan ini menyebabkan penilai kurang bukti untuk harga sebenar bangunan.
Industri ini juga telah mendapat manfaat daripada daya tahan pasaran aset swasta yang lebih meluas manakala ekuiti dan bon dagangan awam jatuh tahun lepas. Itu telah mencetuskan kritikan terhadap industri ekuiti swasta kerana tidak menilai pegangannya dengan tepat, dan ramalan penurunan besar apabila harga mengejar realiti.
Ailman berkata sebahagian daripada pasaran hartanah komersil boleh meningkat sementara harga menyesuaikan. “Pembeli tidak mahu campur sehingga ia turun. Jadi ia adalah pasaran tidak cair dan ia akan dikunci untuk seketika.”
Kebimbangan mengenai sektor ini telah bertambah ekoran krisis di Silicon Valley Bank.
Walaupun jumlah pinjaman terhadap hartanah secara amnya lebih rendah berbanding sebelum krisis kewangan 2009, bank-bank AS yang lebih kecil mempunyai pendedahan yang sangat tinggi. “Masih ada sebab mengapa hartanah boleh menjadi kebimbangan, terutamanya melalui pendedahan bank serantau,” kata Kiran Raichura, timbalan ketua ekonomi harta di Capital Economics dalam satu nota.
Ailman berkata beliau “berhati-hati” mengenai prospek hartanah, sebahagiannya kerana risiko kemerosotan mendadak bagi ekonomi AS. Walaupun penurunan inflasi baru-baru ini telah menguatkan keyakinannya bahawa Fed boleh melakukan “pendaratan lembut” – di mana ia berjaya menjinakkan inflasi tanpa mendorong kemerosotan ekonomi – terdapat “peluang yang sama bahawa kita masih menuju ke kemelesetan yang teruk ”, katanya.
Ailman berkata dana itu adalah pelabur jangka panjang dan akan mengelak daripada menjual aset hartanah ke dalam pasaran yang jatuh.
“Jika anda mempunyai pajakan jangka panjang, dan pembiayaan hutang yang kukuh, anda hanya akan memegang,” katanya. “Portfolio pejabat anda telah berubah-ubah nilainya sebelum ini. Anda akan terus mendapat pendapatan.”
