Jika anda bertanya beberapa bulan yang lalu dari mana krisis kewangan seterusnya mungkin berpunca, kebanyakan orang mungkin tidak akan mengatakan perbankan serantau. Sebaliknya, mereka mungkin meneka sektor perbankan bayangan, yang telah berkembang secara mendadak sejak krisis kewangan global pada 2008. Ia masih jauh kurang dikawal daripada sektor perbankan tradisional.
Apabila wabak melanda, bukan bank seperti dana lindung nilai dan dana pasaran wang terbuka menarik diri daripada pasaran kredit utama, memaksa kerajaan campur tangan untuk menstabilkan keadaan. Seperti yang dikatakan oleh setiausaha Perbendaharaan Janet Yellen dalam ucapan minggu lalu, “Ringkasnya, kejutan Covid menegaskan semula kepentingan kelemahan struktur dalam bukan bank.” Yellen menunjukkan beberapa cara di mana pengawal selia AS cuba memantau dengan lebih baik leverage dana lindung nilai dan menangani ketidakpadanan mudah tunai dalam dana terbuka dan pasaran wang. Ini boleh, apabila di bawah tekanan, “memecahkan wang”, menyebabkan pelabur kecil mengalami kerugian besar.
Adalah baik bahawa penggubal dasar memberi tumpuan kepada bank bayangan, kerana saya masih bertaruh bahawa di sinilah pertalian risiko sebenar pada 2023 dan seterusnya.
Pertimbangkan, sebagai contoh, masalah yang timbul dalam pinjaman hartanah komersial, dan dana hartanah ekuiti persendirian. Di sinilah bank bayangan dan cerita bank kecil bertemu. Bank kecil memegang 70 peratus daripada semua pinjaman hartanah komersial, yang pertumbuhannya meningkat lebih tiga kali ganda sejak 2021. Berikutan pelonggaran peraturan Dodd-Frank untuk bank komuniti, institusi kewangan yang lebih kecil juga telah melabur lebih banyak dalam aset berisiko yang dimiliki oleh ekuiti swasta dan dana lindung nilai (seperti institusi lain yang mencari pulangan yang lebih baik, termasuk dana pencen).
Pembiayaan bank kecil kepada hartanah komersial kini semakin ketat. Ini, bersama-sama dengan kenaikan kadar faedah, memberikan tekanan ke bawah pada nilai hartanah komersial, yang kini berada di bawah paras pra-pandemi. Ini akan menyekat aliran modal, menggagalkan pelaburan dan seterusnya memberi tekanan kepada dana ekuiti persendirian dengan pinjaman yang matang, atau yang memerlukan suntikan ekuiti.
Sebagai nota TS Lombard baru-baru ini dibentangkan, tahap kematangan hutang hartanah pada 2023 dijangka tinggi. Ini bermakna pengurus aset mungkin terpaksa pergi kepada pelabur untuk mendapatkan lebih banyak modal (yang akan menjadi rundingan yang sukar pada masa ini) atau menjual harta daripada portfolio mereka untuk menampung pinjaman.
Ini mempunyai rasa gelung azab kepada saya. Indeks hartanah yang besar telah bertukar menjadi negatif pada 2022. Bulan lalu, kumpulan hartanah Kanada Brookfield berhenti membuat pembayaran ke atas $734 juta hutang bangunan pejabat LA, dan terdapat minat singkat yang tinggi dalam amanah pelaburan hartanah seperti Hudson Pacific Properties dan Vornado Realty . Ada kemungkinan bahawa kebimbangan mengenai hartanah komersial akan mula mendedahkan kelemahan lain – atau sekurang-kurangnya asimetri – dalam sistem kewangan dan bank bayangan khususnya.
Pertimbangkan, sebagai contoh, betapa kayanya pengurus aset bukan bank seperti Blackstone, Apollo, Carlyle dan lain-lain di hartanah kediaman dan komersial selepas tahun 2008. Ini sebahagiannya kerana mereka dapat membuat urus niaga yang boleh dilakukan oleh lebih banyak bank terkawal. ‘t. Pemain ekuiti swasta juga telah membuat pelaburan baharu dalam utiliti, tanah ladang, pengangkutan dan tenaga (khususnya tenaga boleh diperbaharui, didorong oleh dorongan kerajaan untuk peralihan tenaga bersih).
Saya tidak mengatakan bahawa institusi ini akan bangkrut. Sebaliknya – firma ekuiti persendirian utama dipenuhi dengan wang tunai. Menurut penyedia data Preqin, dana hartanah secara amnya mempunyai bersamaan 18 bulan ekuiti yang dipegang dalam rizab, walaupun seperti yang ditunjukkan oleh TS Lombard, yang boleh menjadi kering apabila pulangan jatuh. Tetapi boleh dikatakan bahawa gabungan nilai yang jatuh, kadar yang lebih tinggi dan masalah kredit akan bermakna kita mungkin akan melihat beberapa keingkaran berprofil tinggi. Mungkin yang lebih penting, saya fikir kita akan melihat tirai yang dibuka pada ekuiti persendirian dan perniagaan pengurusan aset global secara amnya telah dibuat sejak beberapa tahun kebelakangan ini.
Bulan ini, ahli ekonomi politik Brett Christophers akan menerbitkan buku bertajuk Kehidupan Kita dalam Portfolio Mereka: Mengapa Pengurus Aset Memiliki Dunia. Dia percaya kita telah beralih daripada kapitalisme kewangan kepada sesuatu yang lebih berbahaya — masyarakat pengurus aset di mana syarikat besar kewangan memiliki “sistem dan rangka kerja fizikal yang penting” — rumah tempat kita tinggal, bangunan tempat kita bekerja, sistem kuasa yang menerangi bandar-bandar kita dan hospis tempat kita mati.
Ia adalah proses yang telah dipercepatkan oleh rancangan rangsangan fiskal pasca Covid di AS dan di tempat lain, yang telah menggalakkan lebih banyak perkongsian infrastruktur awam-swasta. Akta Pelaburan Infrastruktur dan Pekerjaan di Amerika, sebagai contoh, mempunyai pelaburan awam yang kurang daripada yang dicadangkan pada mulanya, tetapi memperkenalkan pelbagai konsesi baharu untuk pelaburan swasta.
Petikan pembukaan dalam buku Christophers adalah daripada Bruce Flatt, ketua eksekutif Brookfield Asset Management, yang berkata, “Apa yang kami lakukan adalah di belakang tabir. Tiada siapa tahu kami berada di sana.” Nah, tidak lagi. Masalah ekuiti persendirian dalam hartanah kediaman telah diterokai dengan baik. Dengan krisis yang semakin meruncing dalam hartanah komersial, kami berkemungkinan akan melihat dengan lebih dekat empayar batu bata dan mortar yang dibina oleh bank bayangan, dan apakah risiko yang ditimbulkan oleh penswastaan aset tersebut.
rana.foroohar@ft.com
